贷款购房每月还款额是如何计算出来的

1、贷款额、利率、还款期和月还款额以公积金贷款为例，5年以上贷款，月利率是3.375‰。假如贷款1万元人民币，20年240期还清，则贷款人每月还款额为60.86。还款简单相加总额14606.40元。银行贷款总是利加利、利滚利的丝毫不客气。首先计算到期后银行贷款本息总额。银行放贷1月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）。银行放贷2月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）*（1+0.003375）。……20年也就是240月后，原贷款价值（本金及利息）就等于： 10000*（1+0.003375）(20*12)= 10000*2.2448= 22448.45可见经过20年，按3.375‰月利率，10000元贷款就滚成了22448.45。

2、该情况下贷款人20年共240月每月须还款60.86元，也按月利率3.375‰，看看20年后贷款还清之时，所还款总价值（本金及利息）是多少。第240期还款时，各期还款其本息如下：第240期：60.86，付款时贷款还清；第239期：60.86*(1+0.003375)，有1个月利息；第238期：60.86*(1+0.003375）2，有2个月利息；…… ： ……第 1 期：60.86*(1+0.003375)239，有239个月利息；因此240期月还款60.86元到贷款还清时其本息总计：60.86+60.86*(1+0.003375)+60.86*(1+0.003375)2+……+60.86*(1+0.003375)239= 60.86*(1.003375240-1) / (1.003375-1)= 60.86*1.2448443629366521802920377333146 / 0.003375= 22447.77（此为数学中的等比数列求和）可见20年共240月每月还款60.86元到贷款还清时，也按3.375‰月利率，所还款本息总额为22447.77。排除计算中的小数精确度误差，可见还款额本息=贷款额本息，也就是说贷款购房借款人的每月还款额（月供）是这样计算出来的。

3、资金的时间价值前面谈到媒体上有人比较不同还款方式所付本息总额，并得出结论等额本金还款比等额本息还款支出利息较少。由于他们是将各期还款金额相加，再减去贷款本金的方法简单计算，得出的结论是不科学的。经济学中有一个原理就是资本的时间价值，相同数额的资本在不同时间它们的价值是不一样的。简单一点说今天的1元钱和昨天的1元钱价值是不一样的，而且昨天的1元钱要比今天的1元钱价值大。原因很简单，举例说把1元钱存银行，过一天就有一天的利息嘛。理解了资金的时间价值，就可以对很多似是而非的说法作出正确的理解和判断。购房选择一次付清还是贷款按揭，以及贷多少钱、多长期限，从贷款人自身来说，取决于拥有的资金和收入，以及资金对自己的时间价值。