投资房产，这些房子不要碰！

一根大阳线，千军万马来相见。20年的房价大阳线，足以改变信念。在很多人眼中，房价暴涨，财富滚滚而来，就以为投资住房可谓无往不利。但往往忘了，房价上涨的巨额收益，是货币放水时代的馈赠，与个体努力的关系不大。投资房地产获得增值收益的意图可以理解，买房防通胀的想法更是再正常不过。但不是任何时候，房子都值得投资；也不是任何跟房子沾边的资产，都可以放心投资。楼市也可能踩“雷”，时时刻刻要守好自己的财富。

2、其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

4、其四，公寓在一线城市已经成了政策打压对象。一些大城市纷纷出台政策，禁止公寓面对个人享受，新建公寓的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的流动性本来就一般，如今更面临对个人冰封的风险，性价比更是大打折扣。

2、简单而言，法拍房大多都涉及债务纠纷，弃房断供的比例不高，多的是借贷纠纷，部分还附带租赁合约，不仅清场不易，面对租赁合同，还得承受“买卖不破租赁”的代价，自己买的房子未必能轻易住进去。

4、显然，不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。而问题手尾较多的法拍房，固然便宜，但这些风险会令人不堪其扰。天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。

3、同时，在现有的房地产环境下，小产权房短期转正的可能性微乎其微。不仅是因为小产权房未缴纳土地出让金，即使愿意补上土地出让金，扣觳擞畿政府也不一定愿意笑纳。因为小产权房规模庞大，一旦放开，将会对住房市场产生巨大冲击。根据如是金融的统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。更关键的问题是，如果一旦面临城中村改造，购房者未必能获得赔偿。最终，容易落得竹篮打水一场空的下场。所以，如果不是迫不得已，先不要去考虑小产权房。有恒产才有恒心，这里的恒产，一定要是受法律保护的、跟随时代潮流的、并且行之久远年的。

2、但问题是，政策已经开始对这类商品房进行封堵。早在7月，航州就出台政策，自持商品膊蜾踬简房租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年，一年内的租金不得上调。11月，光州也出台新规，进一步明确：自持租赁鳝茹挝沆住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一。押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。一次最高只能收取一年租金，这对于急于回笼资金的开发商，无异于晴天霹雳，“明租实卖”的空间严重萎缩。显然，自持商品房，本意是为租赁市场提供更多增量，所以其土地价格相对便宜，这是政策性住房的一种体现形式。如果自持商品房在运作之下，都摇身一变为可卖的“类商品房”，那政策意义必然大打折扣。显然，未来政策封堵只会更加严厉，而不会放松。

2、如今，时转势移。10年前，房价虽然一度士候眨塄大跌，后来随即反弹再创新高。这背后是，经济仍在高速增长，居民收入也在大幅增加，货币放水仍有效力，人口、城镇姝耒匝揎化等基本面也会遭遇困难，所以房价反弹是在情理之中。10年之后的今天，楼市的环境完全不同。经济进入新常态，下行压力日复一日；居民收入增速下滑，而债务却高居不下，居民杠杆率创出新高。人口、城镇化等基本面开始遭遇困难，至于放水的效应，在国内外环境约束之下，效果越来越有限。这种背景下，买房尚且需要谨慎，遑论小产权房、公寓、自持商品房和法拍房？蒙眼买房的时代已经过去，每个人都要守好自己的财富。