宅基地转让买卖

1、宅基地的含义：可以从三个方面来解释1、农村宅基地使用权 属于集体建设用地使用权的一种，是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。2、农村宅基地 是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村集体土地。3、农村宅基地使用权登记 是县级人民政府对本村集体经济组织成员享有本处宅基地使用权的一种行政确认行为，确认后发放农村宅基地使用证（《集体建设用地使用权证》）。

2、当前法律规定：《土地法》第六十二条 ……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……由此可以看出集体建设用地使用权（包含宅基地使用权）是不允许转让买卖的。但并不是宅基地使用权因而就不能转移了。

3、宅基地使用权转移当符合一下条件时，宅基地使用权可由村集体经济组织依法收回，他人经依法审批可申请使用该宗宅基地：1、 经依法批准后，满两年未建设的；2、 因户籍迁出、新申请宅基地等原因该宗宅基地不再使用的；3、 宅基地位于规划复垦区，并以落实安置的；4、 法律规定的其他原因。符合以上条件第二条规定的，该宅基地使用权申请人需对原宅基地地上物所有权人进行合理补偿，补偿总额以地上物使用残值估价和绿植移栽费用的总和为限。这其实就是我们通常所说的“宅基地转让买卖”。由上所述可以看出，实际上转让买卖的并不是宅基地使用权，而是宅基地地上物的所有权，这是在签订相关转让协议时需要注意的，否则可能造成协议无效。

4、宅基地使用权改革试点及趋势宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅断芡闽彝基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。农村宅基地试点要求：1、要完善土地征收制度。缩小土地征收范围制定土地征收目录，规范土地征收程序，建立系统的规范的评估制度公开土地征收信息，保障土地征收的合理机制。2、要建立农村宅基地集体经营性建设用地制度，完善农村集体建设用地产权不完整，不能上市交易等问题，建立农村集体建设性用地入市，租赁等权利，明确用地范围和用途健全交易规则和监督制度。3、农村宅基地改革制度，完善农村宅基地权益。对因历史原因造成的一户多宅等情况探索有偿使用，探索实行有偿农村宅基地转让政策，探索农村宅基地审批制度，尽力做到村民民主管理作用。4、建立国家，集体和个人的权益分配制度，合理提高收益。针对土地分配机制不健全，要建立完善的解决分配机制不健全的问题。国土资源部表示改革试点现在小范围推行，非试点地区不要自行改革，确保试点封闭运行，风险可控。宅基地等农村集体土地制度改革终将是大势所趋。集体土地使用权、承包经营权的自由交易不仅会提振农村经济、提高农民收入，而且还由于集体土地交易市场巨大，会对当前以及今后我国经济发展产生深远影响。