分布式光伏项目租赁屋顶要规避哪些风险

1、必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险 依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形： 1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设; 2)未经消防验收或消防验收不合格; 3)建设单位在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为; 如何规避风险： 承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证： 建设工程规划许可证 竣工验收证明 消防验收证明 房屋产权证明

3、必须确定三：屋顶出租房有权签合同 根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权： 1)建筑物(居民楼)产权分散问题 属蟓彩瘵业主对建筑物专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权;业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务;共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。 专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。 共有部分：指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。 如何规避风险： 对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风险。 2)承租人转租问题 屋顶承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 如何规避风险： 承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。

5、建议： 能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律法规的，鉴于目前仍有争议，为稳妥起见，我们建议在能源管理合同中约定项目周期为20年，并同时约定：协议到期之后，双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。 合同中建议明确：拆迁补偿问题 房屋被征收、拆迁，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收房屋“所有权人”给予的补偿包括： 1)被征收房屋价值的补偿; 2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; 3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 显然，补偿是给房屋所有权人的，屋顶承租人并不是征收补偿的直接主体。补偿标准：实践中，各地对于房屋征收的补偿标准存在差异。有案赔偿款比例补偿，有按面积补偿，有按前三年的平均效益补偿，等等。