关于地段优劣的判断

1、配套：不仅要有购物休闲，对于成熟的家庭来说，教育和医疗等基础配套是能吸引他们前来的关键，这两大配套成熟了，有意向入住的人多了，其他配套自然相应而起。当然，一个中型以上的超市自然是锦上添花，而一个5万平以上购物中心的存在将使这个社区完全成熟。

2、交通：有些地段可能在一开始还缺乏成熟的配套，但是便利的交通将加速当地的城市化进程。这里的交通是指最好能有一条能与闹市区直接贯通的畅通的多车道的道路，或者处于城市轨道交通的路网中，且当地与闹市区之间不存在人气隔断，比如与闹市之间阻隔着一大片农田或工厂，也就是这片区域始终在城市范围内，且有机会与闹市区连成一片。

3、环境：想象一下，如果居住区周边存在大型化工区会是怎样的感受，天津港区就是一个例子，宁波镇海老城也是一个例子，那里配套再好，交通再好也无法留住人。与之相反，如果居住区附近有大型城市公园，有漫长的凰晕楱甩沿河景观步道，三步两步绿树成荫，或者湖景和江景（海景更不用说），人气便也自然来了，而且物业价值也将相应升高。所以环境因素也是地段判断的重要内容。

4、治安：这个因素换句话说，就是周围居民的整体素质，是否是鱼龙混杂，是否会导致街区的脏乱差，是否会影响到周边的商业配套（较低素质的居民无法吸引中高端业态和品牌进驻）

5、当地人的居住偏好：这个因素有点模糊。说得短铘辔嗟具体点，就是该区域是否是该城市居民认为的自然地城市延伸地。当地居民是否有向该区域或该方位移民的偏好。比如上海普陀闸北杨浦三区的某些区域一直被认为是下只角，一般人在选择居住地时会尽可能避免，但往南居住则没有抗性。还有宁波的江北和城西一向被老三区的人认为是蛮荒之地，他们倾向于向三江口或东部及南部居住。所以在判断地段价值时，这种当地的习惯性居住偏好也将影响到该地段的升值空间。我们常常会看见，以直线距离而论，AB两地距离相当，交通相当，但物业价值相差极大，往往就是这个因素作祟。