二手房装修指南

今天我们的主题是二手房。以前没有单独做过这方面的讲座，但是因为我从业时间比较长，对二手房这块了解的还比较多，针对二手房这块，我自己整理了一点东西，我想今天给大家讲一下，基本上是纯知识类的。

首先我们就进入一个重要的内容，也是很多人在装修的时候考虑的最多的一个方面，就是价格。以前我讲的新房比较多。二手房和新房在价格方面有所不同，但大的方向是一致的。装修时候，我们具体要花的钱主要是这几方面：1、基础装修；2、主材；3、家具；4、家电。大家能看出来，我说的这个价格，不是装修的价格，而是您的房子从准备要装修开始，到入住前要花的所有的钱。在基础装修方面，二手房就和新房有所不同。所谓基础装修，就是指我们通常最头疼的水泥、沙子、胶、人工、板材等等那一大堆东西。主材专指：地板、瓷砖、洁具、灯具，还有五金。除了这五项之外，其他的，例如刷墙啊，铺地啊，都列为基础装修。家具不用说了，就是沙发呀，床，大衣柜这些东西。家电就是电视啊，冰箱，空调这些东西。这一块呢，并不是我们应该帮大家负责的。但是我之所以把这块给大家提出来说，就是为了让大家对装修的总体资金分配心里有谱。二手房的基础装修和正常的基础装修有所区别。正常的基础装修主要是这些内容：第一项就是电路改造；第二步是木工活；第三项是瓦工，贴瓷砖。第四项是刷墙，油工要做的。而第五项是安装工程，安灯啊，安洁具啊……而这五大项做完了，对于新房来讲，基础装修基本结束。但是，对于二手房来讲，还有新内容。除了以上几项必做的之外，二手房还有一些不可预见的。那么提到这个，我就要给大家做一个资金比例的分配。如果按照新房的资金比例来说，常规来讲，如果基础装修的资金比例设定为一，那么主材方面的资金与它基本上是一比一。这个比例在北京市场来说是比较标准的，中等偏上的。家具比一般来说也是一比一，因为有沙发，茶几，电视柜等等这些东西。家电基本上也差不多，但是家电的资金不太好控制。总的来说，基本上这几方面的资金各占25%。但是，今天我们在做二手房的话题，基础装修这个一，可能要大，因为它存在不可预见的内容。这个不可预见的内容都有什么东西，这就是咱们大家需要了解的。提到这个不可预见因素呢，首先，我把二手房分成90年代以前的，和90年代以后的。之所以用90年代作为一个界限，把二手房划分成两类，是因为90年代之前的房子，户型好的不多。大部分都是进门是一个很小的小门厅，只能摆个冰箱，放点东西，过人都很费劲；对面有一个小厨房；两边一边一间卧室；三居的话就是互相挨着的三间卧室，中间夹着一个小卫生间。这种户型就是典型的90年代之前的户型。它所存在的不可预见的因素90年代之后的还有区别。90年代以前的房子，由于水电路老化，结构也不够合理，因此水电路改造比较麻烦。这类二手房，在改造的时候，大家花在不可预见因素方面的钱可能要多。电路方面，老房子布线不合理，很多地方需要重新布线。水路方面，我们一般家用的水路包括上水、下水和防水。90年代左右的房子，上水管使用的多是镀锌管，也就是我们常见的铁管。很多地方，特别是电表的地方已经腐烂。我们现在一般就用PPR塑料管来更换。90年代以后的房子，很多也是用的镀锌管，但是还没有达到这样的腐烂程度，一般改造就是把它卧进墙里。下水方面，问题不大。但是很早以前的老房子，下水道位置不合理。这个要改的话难度很大。建议大家最好先不要改，因为下水改造的多，堵的机会就大。如果大家实在觉得不方便，想要改造的话，那么只有一种方法，就是把地面垫高。另一方面就是防水。防水在二手房的改造中是必做的，大家千万不要漏掉。第二块就是拆除。首先，二手房中有很多结构不合理的地方，需要把墙体拆除；另外，很多二手房是以前装修过的，墙上有以前的腻子，或是瓷砖、壁纸，再次装修的时候就需要铲掉，那么铲掉这些就需要清除的费用。第三就是保温。80年代的房子，墙体比较薄，因此保温是不可忽略的，也是大家要花钱的一个方面。基本上二手房基础装修中不可预见的因素就是以上的三方面。当然，具体的情况还要看房一子具体结构。由于这些不可预见因素的存在，二手房装修中，基础装修费用所占的比例就要大于一，主材的部分不变，由于一般人家都会保留一些老家具，因此家具的部分一般要小于一，家电方面，一般家庭也不会全部都换，因此投入比例一般也要小于一。因此二手房改造总体的投资并不一定比新房装修要多。

第三块就是设计。设计是很关键的一一方面，也是控制价格最主要的一个手段。设计主要包括以下几个方面。一是功能，这是对于我们正常家居最重要的问题，尤其是对于老房子的装修而言。第二大问题是效果问题。功能主要是满足我们日常生活的需求。比如客厅里要有沙发，茶几，电视，厨房要有炉灶，抽油烟机，卧室要有床，床头柜，书房要有书桌，写字台、座椅等等……效果方面，真正好的设计师，应该采用减法设计。方法很简单，就是把墙、顶、地六大面的颜色关系搭配好就可以了。因为这六大面搭配所产生的质感，决定了这个空间的感受。大部分人希望客厅有明宽、敞亮、通透的感觉，那么如果想实现这种效果，冷色调搭配比较好。因为冷色调是后退色调，会给人扩大的感觉。比如地面铺瓷砖会比铺地板显得宽敞，墙面刷冷色的漆会显得屋子大。但卧室大家都希望能营造安全温暖的感觉，这种空间就采用暖色调比较好。暖色调是前进色彩，包裹感强，比较容易形成温暖安全的感觉。所谓减法设计其实就是在做空间色彩关系的工作。减法设计后期最重要的工作就是配饰，正是这些配饰，体现出屋主的个性和风格。