快捷酒店物业选择注意事项

1、（1）房屋是否租赁或者是自有，产权是否清晰，是否为商业用房。宾馆属于特种行业，要求土地性质为商业或者综合性质。

2、（2）物业建筑结构是否适合改造 一般整体建筑结构的总宽度不低于13米，便于在中间设计走廊，两侧为客房，可避免暗房。如果总宽度高于18米，需要排三排房间，中间出现暗房，如果总宽度低于12米，大大减少了排房数量，如果低于10米，只能做单排房间。物业结构类型分为：砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、 钢结构。不同点：砖混结构用于多层住宅，框架结构用于多层公建，剪力墙结构用于高层住宅。框架剪力墙结构用于高层公建钢结构用于超高层公建和大跨度房屋(例如厂房和体育场)。各种结构特点：（1）砖混结构：砖墙承重的结构称为砖混结构。常用于7层以下的普通多层住宅。优点：造价低，施工简单快捷。缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗震能力稍弱。（2）框架结构：混凝土梁承重的结构称为框架结构。常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用于高层建筑。优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间隔墙可以随意拆改。缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。（3）剪力墙结构：混凝土梁和混凝土墙承重的结构称为剪力墙结构。常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。（4）框架剪力墙结构：框架结构掺加部分混凝土墙叫做框架剪力墙结构。常用于高层的办公楼、商场和酒店。优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。（5）钢柱、钢梁承重，叫做钢结构。常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑。优点：自重轻，施工快。可以修建到500多米甚至更高的高度。因为是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。缺点：钢材害怕腐蚀，建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕高温，火灾是钢结构房屋的天敌(世贸大厦就是飞机撞击产生的大火，将整栋建筑烧塌的)。（6）框架剪力墙结构中的框架柱内用型钢钢材，或在柱子外侧包裹型钢钢材，叫做混合结构。常用于超高层民用建筑和地标建筑。优点：混凝土结构掺加大型型钢钢材，可以有效减小混凝土柱子的尺寸，减少结构自重，并加强柱子的抗震和承重性能。可以比普通框架剪力墙结构修得更高，最高可以修建到300米甚至更高的高度。缺点：因为综合了框架剪力墙结构和钢结构的优点，此类结构在150米~300米的建筑中广泛使用，缺点较少。

3、物业基础条件：物业建嗨载舒居筑基础条件（独立大厅、水电暖、消防、电梯、热水、空调系统、停车、隔墙、窗户、外观、广告位）是否适合建立酒店。（1）大厅大厅面积30-100平方，快捷酒店大厅一般控制在60平方米左右，需要同时满足吧台、休息区、商务区等必备功能，最大一般不宜超过100平方米，大厅过大而配置简单，容易显得空荡。（2）给水主管径市政给水的压力，规范要求城市供水管网最不利点压力不小于0.1MPa,所以0.1～0.4MPa为正常（俗称1-4公斤）。一般而言，物业超过7层楼，需要加做二次加压，需要增加加压泵一台，放置于隔音效果较好的位置。市政给水的管径，房间数量在30-60间，给水管径不小于DN40（即内径为40mm的管）；房间数量超过60间，给水管径不小于DN63，如不符合要求，需增加变频加压泵。（3）电容量不采用电热水器时，一般配备为2.5KW/间。采用电热水器时，一般配备为4KW/间。总功率：单房间功率x房间数。实际变压器的总容量还要上升10-20个千瓦，以保障用电。（4）消防消防主要涉及喷淋系统，根据消防要求安装喷淋需满足以下条件：①物业不超过3层且总面积3000平内且每层低于1500平可以只做烟感②任一楼层建筑面积大于1500㎡或总建筑面积大于3000㎡ 的建筑。（注：以上所说的面积为：建筑面积，不是租赁面积。例如租赁的区域为6层楼的2-4层，2-4层总面积未超出1500㎡，根据消防要求，仍然需要安装喷淋系统）。消防价格参考：无喷淋只做烟感等相关系统：50元/平方米喷淋改造+其他系统：60-80元/平方米新做消防系统：100-150元/平方米地方消防另有规定，根据当地的要求和供应市场来确定最终成本。

4、（5）电梯 三层以上含三层必须加装电梯，现代人的消费观念转变，比较有惰性，出差人员拿行李如果无电梯不方便，也是体现服务和档次的一个重要标准。电梯设置位置根据物业结构定，现场只是初步勘察和分析可能的位置，带梯控的电梯目前是一种趋势，给客人以安全感。价格：国产电梯价格4层4站式800KG(10人)大约在13-14万左右。

5、（6）热水生活热水用水量标准：按床位数计算：65°C热水：80-100L/间/日。按淋浴出水点数量计算：40°C水：100-120L/间/日热水供应方式：热水器，适合产权式酒店，芸锩颠畴楼中楼，例如10层中的3—5层，出热水快但是耗电多。燃气热水炉(新型热水炉，投资较低，无需审批)。山东以南首选空气源热泵+太阳能。空气源+太阳能：楼顶有平台，承重能力好（目前框架结构的楼房现浇的楼板厚度一般都在220-240之间，荷载都在每平米1000公斤左右），可以放置水箱。热水设备优劣分析：热水器：优点：前期投入较小，安装方便，独立性较好，建议将罐体隐藏到吊顶上方。尚客优热水器受插卡取电控制，比较节约用电。缺点：后期运营成本相对略高，长期闲置加热时间较长。空气源热泵+太阳能：优点：前期投入中等，环保节能，1年中有6-8个月无费用运转。缺点：需要有较好的向阳面及宽阔的楼顶，3年以后加热管会有爆管现场。

6、（7）空调系统 15平米的房间，1P的空调制冷可以，但是制热效果稍差，一般建议用1.2P-1.5P单体空调，单体空调便于客户调节，的能耗占营业收入通常为10%左右，而中央空调一般为20%左右（另外吊顶成本和运营成本会很高 ），如果为了美观而有档次，可以投入风管式空调，投入成本为单体空调的2倍左右，能耗跟单体空调相当。室外机建议加空调机罩，增加美观效果。空调的使用有地区的局限性，例如：承德、内蒙古地区夏季不需要制冷，冬季需要空调再加暖气，广东地区很多酒店空调只具备制冷功能。

7、（9）隔墙 最低不能薄于12，双面抹灰后达到14-15，加气块一般有12/15/18/25几种。墙体建议使用12公分或15公分厚加气砖，强烈不建议用轻质隔墙或者石膏板夹吸音棉方式隔墙，隔音效果非常差，而三种方式的成本基本相当。其中：石膏板隔墙：已基本淘汰，隔音效果差，容易变形。轻质隔墙板：一般都是小厂家生产，配方有问题会导致龟裂，严重时卫生间贴好的墙面砖都会被撕裂。板与板之间接缝半年后就会出现裂纹。

8、（10）窗户 最好使用双层中空塑钢窗，隔音效果好，节能，平开窗或者加限位窗户增加客户安全感，如果原来是单层玻璃，可以拆除或者直接加一层单层玻璃。如果原来窗户太大，可用砖隔小，1.2X1.5（高），中空窗220-260元每平方，可以节省部分成本。暗房通风：一排做廊窗 ，二排中间留长明灯，中间对应开暗窗，顶楼可以开天窗。

9、（11）外观统一整齐的外立面美观并容易让顾客识别。（12）广告位楼顶广告、门头招牌、立侧招牌。 物业结构和基础条件评估务求全面，不符合的地方积极寻求解决方案，使其满足做宾馆的条件。