住宅和商铺混同拆迁时如何来界定

1、一层商二层住。 即一层用于商业，二层用于住宅。这种情况要从两方面来说： 首先，如果两层取得的房产证和土地证都是用于商业的，那么在补偿的时候，哪怕二层的用途是住宅，也应该按照商业用途来进行补偿。 第二，如果说取得的证照都是住宅，但一层实际用于商业，如果要进行商业方面的主张，就必须满足前面已经讲过三个特点。如果一层是商业，但是二层实际用于住宅，就可能在界定的时候只能界定为住宅的范围。我们所说的不是平层，是一二层的，要根据具体情况进行区分。 还有一种情况是没有取得相关证照，没有土地证和房产证的一二层如何区分，这种情况在实践当中就要根据实际用途，如果一二层都用于商业，并且满足前面说的三个特点，就可以主张按照商业来补偿，但是如果都不满足，那么我相信主张商业用途是达不成目的的。

3、底商与二层及二层以上的价值区分。 底商的价值是最贵的，二层三层四层依据层次划定，可能越往上越便宜，这样在主张损失补偿的时候，就要进行实际区分。底商按照同种类、同地段、同属性、同用途的“四同”范围来要求补偿。 商业地段的人流量来决定它的商业价值，所以一定要根据周边的同地段，即相同的人流量，来确定商业价值进行补偿。二层的价值就可能是递减了，比如一层值一万，二层可能只值六七千，这是一个商业地段买卖的成交惯例，这是很正常的情况。在进行实际补偿的时候，双方要进行实际区分。

5、无证商铺。 无证商铺在实践当中有很多，往往出现在集体土地上，尤其早期八九十年代在集体土地上所建造的房屋。那个时候是鼓励生产开放、对外搞活，早期某个村里或者乡里在某地段上划了一片地建市文岳眶锭场或者步行街的事例比比皆是，但是他们却没有相关证照。实践中还要区分这么几个情况，如果土地是一次性买断了多少年，当然集体土地是没有使用年限的，就取得了土地的使用权，再加上当时房屋建造的合理性，你就可以主张周边商铺的市场价值，这是可以的。 还有一种情况是，土地是租赁的，一次性租赁20年或30年，然后建房子的情况，此时就完全不能按照商铺补偿了。所有的商铺体现的价值都在土地上，由于没有取得完整的土地使用权，所以就只能补偿地上附着物和一次性停产停业损失费等，没有土地价值，也就不能按照商铺的价值来补偿，这就比商铺要低的很多很多，可能只能是商铺的20%左右。实践当中无证商铺很多，一定要找它的历史客观原因——当时是怎么形成的。因为早期在80年代90年代，我国不动产立法是比较少的，并以鼓励生产建设为主，大部分由于早期的历史客观原因造成，所以现在进行补偿时不能采取一刀切的方式。