二手房买卖技巧步骤

1、做好基础的准备工作，清楚要购买小区的成交均价。小区近半年的成交均价，成交均价一般接近小区一般位置栋数的中高层北向价格（均价数据来源参考：链家，兔博士，Q房网， 小区群）

2、建立价格体系。多看房，看房是体力活，尤其炎热的夏天，每看一套房就马上在手机上记录下业主的报价，房子的楼层，朝向，业主的心态，房子的优缺点等，数据多了就自然可以知道什么样的房子值多少钱。

3、看房数据及时记录，以便更详细的去对比筛选，数据包括：小区名、栋数、朝向、楼层、面积、户型、报价、业主报价单价，房子优缺点和其他备注内容。

4、根据自己的看房记录和成交均价，二手房价格的影响因素综合得出你要买的这套房的心理价格区间。二手的价格影响因素包括这些：楼层(价格占比：40%)，朝向(价格占比：30%)，噪音(价格占比：15%)，景观(价格占比：10%), 保养（价格占比：5%）等；从整体来看：楼王是小区最高单价，价格=均价X(1.1-1.15)小区第二档的价格：面向小区会所或学校或小区内部商铺，有固定时间的噪音影响，价格=均价小区第三档的价格：朝向公路每个时间段都有噪音并且灰尘极大，价格=均价X(0.9-0.95)楼层：高层>中层>底层>顶楼或1楼， 价差在200块/平方米朝向：南北通透>正南>东南>东向>西南>东北>西北，北向，南北向价差：2000到3000元/平方米景观：望江或中心花园景观最佳-加分，望停车场垃圾场-减分

5、总之，上面的数据就是给你看一套房时，应该在均价上面加分或减分，加多少合适或减掉多少，得出房子合理的市场价格。

6、接下来就是让中介探口风，让中介去试着还价，看中的几套房， 每套房子给一个价格去让中介谈，先看看业主的反应，不管你还了什么价格，业主愿意出来见面谈， 那就表示是希望。卖家，买方，中介三方正式廪咫錾净做下来谈价格，谈价的过程人员比较多，谈价讲究耐心，如果自己本身就是性子特别急的人可以带上一个性子柔和的缓和一下紧张的气氛；谈价前要有这套房子的心理价位，事先总结房子的优缺点及假设卖家加价我们做怎样的应对 ，不要轻易松口答应卖家的加价，加价幅度越少越好，慢慢加，往往能坚持耗到最后的卖家松口的可能性也大。

7、有些房子卖家挂牌价格就低，这种就直接省掉中介探口风，直接进入三方谈价的阶段这一条的基础是你必须能判断出这套房子是不是低于市场价格，真的低于市场价格， 中介圈很快就会收到邀约关注这个小区的所有客户来看房，这种房子就会很抢手，竞争对手多。

8、做好第一次第二次谈价失败的准备，这是涨经验的过程，第一次没谈成是好事，让你知道应该怎么谈价，得到谈价的实际操作经验。其次谈，判的前提肯定要了解卖房的原因，等着钱去置换一套大房来住，你说这种能不计较钱？ 等着钱去救自己的生意，你说能不被买家砍大刀？卖房的心态其实是很微妙的，变化也是很快的，可能只是某个点就触发业主心态发生改变，其实对于大部分的人来说买到略低于市场价格的房子就已经是胜利了。