转让土地使用权的行为效力如何判断

1、一、抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，转让行为无效我国《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。《担保法》第49条规定，“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效”。由此说明，为保护抵押权人合法权益，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物必须经抵押权人同意，否则将导致转让行为无效的法律后果。本例中，A公司将其土地使用权抵押给B银行后，为B银行设立了抵押权，B银行有权在债务人A公司不履行债务时，依法将该土地使用权拍卖、变卖后，就所得价款优先受偿。根据法律规定，A公司欲将该土地使用权转让给C公司，必须经过B银行的同意，否则该转让行为无效。

2、二、若受让人通过行使涤除权解除标的物上抵押权负担的，转让行为有效法律对于抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效的规定，袖紫囫挡还存在例外情形。《物权法》第191条除规定了抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产外，还规定了“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条也支持了在抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的情况下，受让人涤除权的存在。上述法律和司法解释的规定，明确了受让人可以通过行使涤除权，解除标的物上的权利负担，使转让行为得到补正而有效。该规定旨在在无过错的受让方与抵押权人和抵押人之间实现利益的平衡，通过受让人代为清偿抵押人的债务的方式，使抵押权消灭，进而在抵押权人的权利不因抵押物转让而受到影响的前提下，保证转让行为的效力。该规定既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥了物在流转中的效益。本例中，虽然A公司未通知B银行将导致转让行为无效，但C公司作为受让人，享有涤除权，可以选择通过代替A公司履行债务的方式，使土地使用权转让行为有效。

3、三、因未通知抵押权人而使不动产转让无效的，不导致转让合同无效同时，我国《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该法律规定了华夏空间不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即对于因未通知抵押权人而导致土地使用权转让行为无效的，其无效不及于土地使用权转让合同本身，该合同自成立之日起就已生效。

4、综上，本例中A公司未经抵押权人B银行同意转让抵押土地使用权的行为无效，除非C公司通过行使涤除权的方式使转让行为有效。但土地使用权转让行为无效并不影响土地使用权转让合同的效力。