转让土地使用权的行为效力如何判断

1、一、抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，转让行为无效我国《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。《担保法》第49条规定，“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效”。由此说明，为保护抵押权人合法权益，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物必须经抵押权人同意，否则将导致转让行为无效的法律后果。本例中，A公司将其土地使用权抵押给B银行后，为B银行设立了抵押权，B银行有权在债务人A公司不履行债务时，依法将该土地使用权拍卖、变卖后，就所得价款优先受偿。根据法律规定，A公司欲将该土地使用权转让给C公司，必须经过B银行的同意，否则该转让行为无效。

3、三、因未通知抵押权人而使不动产转让无效的，不导致转让合同无效同时，我国《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该法律规定了华夏空间不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即对于因未通知抵押权人而导致土地使用权转让行为无效的，其无效不及于土地使用权转让合同本身，该合同自成立之日起就已生效。