房地产信托的风险及控制

1、一、风险　　1、房地产行业风险　　房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下会滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫，如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托。　　2、房地产项目风险　　对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。　　3、房地产开发商的风险　　房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。　　4、信托公司的风险　　房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。　　5、房地产信托产品的流动性风险　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

2、二、控制　　1、加强信托投资公司内控制度;　　2、建立信息披露制度;　　3、严格要求融资类房地产业务需要满足“四二三”原则。　　在极端情况下，房地产信托通过两种方式来解决问题的，第一：地产商筹资自救，主要通过借新还旧、降价促销促资金回流、项目出售等途径筹集还款资金，补充流动性;第二：若地产商自救失败，则风险转移至信托公司。