怎样规避购房陷阱

1、 焦点问题一：精装修不“精装” 典型案例：孙女士买的房是精装房，但刚刚入住问题就来了，不是地板裂缝，就是墙皮脱落，附带的家具也存在问题。这让还在蜜月期的孙女士十分头疼。 专家支招：精装修商品房买卖合同不同于普通商品房买卖合同之处在于其“精装修”方面的内容，精装修协议应以合同附件的形式成为商品房买卖合同的一部分。明确精装修协议的签约主体应为开发商与购房者，这样可明确开发商是装修质量负责人。精装修协议应对精装修所选用的建筑材料予以明确约定，比如涂料、板材、管材、灯具的具体品牌及规格，都应具体明确地写入精装修协议，而不应模糊地写为“高档建材”。 如果开发商有样板间，可以拍照作为合同的附件。明确约定质量保修期，以保障出现质量纠纷时能明确界定质量标准、责任承担主体，督促开发商履行质量保证义务。

2、焦点问题二：产权证 典型案例：秦女士打来热线说，她入住现在的小区已经5年了，至今仍没拿到产权证。 专家支招：调查发现，没有产权证的小区多为“烂尾房”遗留问题，解决起来比较复杂。关于产权证的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 注意：提醒购房者，买房时一定要对开发商做一个详细了解，要尽可能地选择有实力、口碑好的开发商以及物业管理公司。发生纠纷后，可以先向消费者协会和房地产管理局反映，以减少投诉成本。

3、焦点问题三：建筑质量不过关 典型案例：房屋质量是购房者感受最深的重要问题之一，而房屋质量纠纷，解决起来比较难，涉及到赔偿就更难。在投诉热线中，记者发现有近70%的消费者反映所在楼盘有不同程度的质量问题。业内人士建议买房前最好验房，经过专业人士的检验后，马上把问题反馈给物业进行进一步的解决。 专家支招：消费者在购房前应当仔细审阅房屋买卖合同中对房屋及配套设施(如：门、窗、管道等)质量的约定，验房时最好请专业人士进行检验。入住后发现有质量问题，可以从房屋是否审批、是否具备竣工验收报告及通过房屋质量鉴定等渠道维护合法权益，不能凭借主观臆断认定房屋是否存在质量问题。购房者可找相关部门进行鉴定，用鉴定结果维护自己的合法权益。

4、焦点问题四：规划变更 典型案例：3月10日，记者接到读者孙先生的电话，他表示，他所居住的小区已经交楼很多年了，但小区网球场比标准网球场小了至少1/4，这与当初楼盘销售时称的宣传严重不符。 专家支招：很多购房者在买房时对小区规划了解不细致，让一些非诚信开发商钻了空子。买房时建议购房者完善“规划条款”，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。 最后，提醒一下购房者，购房时不要轻易相信开发商的口头承诺，对于购房合同，要谨慎审查明确双方的权利、义务，这样在发生纠纷时才可以更好地维护自己的权益。

5、焦点问题五：虚假广告、学区房典型案例：读者解小闶晔榨萼姐去年在某在售楼盘的户外广告牌上看到该小区将引进某名校，购买该楼盘房产的业主子女可凭购房合同等证明材料入学，她的孩子马上就到入学年龄了，开发商的上述承诺让她动了心。虽然该小区的房价要比同等地段的其他小区的房价要贵很多，但一想到在此买房孩子就可以受到更好的教育，她最终还是在该小区购买了一套房产。但入住以后她才发现，开发商承诺的名校根本不存在，于是去找开发商理论，开发商说与要引进的学校没有谈拢，而且当初在购房合同中对学校一事也无相关约定，所以其并不违约。她认为开发商的行为属于欺诈，是否可以要求开发商赔偿？专家支招：在法律上对商品房的销售广告及宣传资料的定性一般有两种，一种是要约邀请，一种是要约。在上述案例中的销售广告及宣传资料若被定性为要约邀请即是指开发商希望购房者向其发出要约的意思表示，而若被定性为要约则是指开发商发出的希望与购房者订立合同的意思表示。是否能将开发商的销售广告及宣传资料认定为解小姐与开发商签订的购房合同中的条款的关键在于能不能将其认定为要约。

6、 焦点问题六： 期房问题典型案例：读者贾先生于2010年1月购买了一套期房，当时与开发商在合同中约定房子应于2011年2月交房，可直到今年的1月份开发商才将房子交付。他购买这套房子本来是为结婚而准备的，婚期定于去年的8月，现在房子逾期交付了，他的婚礼也被耽误了，他去找开发商理论，开发商一直拒绝对他进行任何赔偿，该怎么办？专家支招：开发商逾期交房的应当向购房者承担违约责任，开发商拒不履行赔偿义务的，购房者可以起诉维权。逾期交房违约金的具体赔偿数额应当以购房合同中关于逾期交房违约条款的约定进行计算，如果对此没有相关约定，可以按照司法解释中的规定予以确定，即按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”