cpa税法契税学习攻略

1、契税是什么？-契税是针对不动产转移的承受人所征收的一种税

2、谁需要缴纳契税？-接受转移土地使用权或房屋所有权的单位和个人都需要缴纳契税，注意契税是承受方缴纳的，土地增值税是出售方缴纳的，两个税调节的目的不同，因而对象不同

3、契税针对什么范围征税？契税征税范围比士嫣轶嗄较杂，难记一些，不过把握转移土地使用权或房屋所有权两点来衡量①国有土地出让②土地使用权的出售，出租，出借等③房屋买卖：以房抵债，以房出资或入股，以房换房④房屋的捐赠以及遗赠⑤买房拆料或者翻建新房⑥其他房屋转移行为：以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

4、契税税率是幅度比例税率，范围在3%-5%之前，由各地税务机构决定

5、如何计算契税？①土地使用权出售，出借或者房屋买卖按照成交价格确定计税价值②土地所有权，房屋赠予按照市场价值确定计税价值③土地所有权，房屋交换按照差额计税，谁补差额，谁交税④以划拨方式取得，后又改为出让方式取得的土地所有权的，按照补交的土地出让金或者土地收益缴纳⑤房屋附属设施单独作价单独征税，统一作价随同房屋计税

6、契税的税收优惠一般优惠；①国家，军队巡綮碣褂或者社会团体用于学校，医疗，办公等免征契税（特殊单位特殊用途）②城镇职工第一次购买公有住房，免③因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如地震新建房）④承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。⑤土地、房屋被县级以上人民政府征用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。⑥依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。⑦公租房经营单位购买住房作为公租房，免征契税。⑧个人购买住房契税征收优惠：个人购买首套90平米以下房屋契税为1%个人购买首套90平米以上房屋契税为1.5%个人购买第二套改善性住房90平米以下房屋契税为1%个人购买第二套改善性住房90平米以上房屋契税为2%

7、契税的税收优惠特殊优惠；1.企业改制扳垣傧醒企业整体改制：企业性质改变，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过壅酪认奉75%，并承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2.事业单位改制事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。3.公司合并两个或两个以上的公司，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税。4.公司分立公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原公司的土地、房屋权属，免征契税。5.企业破产（重要）①债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；②对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；③与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。6.资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。7.债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。8.划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。9.公司股权（股份）转让：公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

8、契税什么时候缴纳？契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。契税缴纳期限为纳税义务发生之日起10日之内

9、契税在什么地方缴纳？契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。